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Nuevas medidas obligatorias que los Administradores de Fincas deberán tener en cuenta sobre la futura normativa ITC

España es el país del mundo con más ascensores en proporción a su población, alrededor de 24 por cada 1.000 habitantes. Sin embargo, según las estadísticas de FEEDA, el 50% de los mismos tienen una edad media de más de 20 años, lo que hace necesaria una revisión periódica de los equipos para verificar la seguridad de los usuarios, la accesibilidad universal y la protección del medio ambiente.

niña sujeta pasamanos ascensor

La nueva normativa ITC prevé actualizar las medidas obligatorias de inspección, de mantenimiento y de seguridad que deben aplicarse en los ascensores existentes, es decir, a los equipos instalados antes de la entrada en vigor de la nueva normativa.

La más reciente Instrucción Técnica Complementaria (ITC) AEM 1 “Ascensores” adaptará la reglamentación de los mismos actualizando los procedimientos de mantenimiento e inspecciones periódicas para la vigilancia del estado de los elementos estructurales y de seguridad de las unidades, así como su modernización.

Esta ITC, trae importantes novedades tanto para ascensores de viviendas particulares, como para aquellos instalados en edificios públicos. En consecuencia, los Administradores de Fincas deben tener en cuenta los cambios que se implementarán en torno a 4 aspectos fundamentales con el objetivo de informar y asesorar debidamente a las comunidades de vecinos:

Nuevas medidas mínimas de seguridad a implantar en los ascensores existentes en España:

  • Mejora de la nivelación en cabina: se deben llevar a cabo las modificaciones necesarias para garantizar la nivelación del sistema en un plazo máximo de 6 meses en caso de accidente por falta de nivelación o por cambio del grupo tractor. Es recomendable el uso de un variador de frecuencia. En cuanto a los ascensores existentes, tras la Inspección Periódica Obligatoria (IPO) con precisión de parada diferentes a la norma UNE EN 81-20, deberá modificarse en el plazo 1 año.
  • Protección de cierre de puertas automáticas: todos los ascensores tendrán que incorporar una cortina fotoeléctrica como dispositivo de protección, que cubra la apertura desde al menos 25 mm y hasta 1.600 mm sobre la pisadera de cabina. Dicha instalación debe hacerse antes de los 6 meses en caso de accidente y al año para inspección periódica.
  • Protección contra movimientos incontrolados de la cabina: se deberán llevar a cabo las modificaciones necesarias para impedir o detener el movimiento de la cabina más allá de la planta. Dicha instalación debe hacerse en el momento en el que se efectúe la sustitución simultánea del grupo tractor y maniobra.
  • Comunicación bidireccional en cabina: los ascensores tienen que estar conectados a un centro de rescate que permita una intervención rápida en caso de atrapamientos. La instalación debe realizarse en un plazo de 1 año y tiene que ser accesible a personas con discapacidad física.
  • Sustitución de guías: Los ascensores existentes, salvo catalogados como patrimonio histórico artístico, no han de tener guías de cabina y/o contrapeso que incorporen paracaídas, de tipos cilíndrica, o de madera.

En cuanto a los ascensores instalados con anterioridad al 06.09.1952, antes de tres años en caso de tener guías de madera o cilíndricas huecas, y seis años en el resto de casos, desde la entrada en vigor de este RD. Los ascensores instalados entre el 06.09.1952 y 01.04.1967, antes de tres años en caso de tener guías de madera o cilíndricas huecas, y ocho años en el resto de casos, desde la entrada en vigor de este RD y los ascensores instalados desde el 01.04.1967, antes de diez años desde la entrada en vigor de este RD.

  • Dispositivos de control de carga y contrapeso: de acuerdo con esta normativa todos los ascensores deben incorporar un dispositivo que avise de la sobrecarga de la cabina. Del mismo modo, se ha de asegurar que el contrapeso sea inspeccionable durante todo su recorrido. Esto último, debe realizarse también dentro de un plazo de 3 años para ascensores con más de 50 años y en 5 para ascensores más nuevos. 

Nuevo manual de funcionamiento reflejado en el ITC para todos los ascensores en España

Manual de Funcionamiento: Las empresas conservadoras (aquellas que se encarguen del mantenimiento) deberán elaborar una serie de instrucciones para el uso seguro de cada ascensor objeto de su actividad de mantenimiento, de la cual debe entregar una copia al titular de la instalación.

técnico feeda mostrando manual seguridad

En caso de no disponer de ellas, deberá llevarlas a cabo en el plazo máximo de dos años desde la entrada en vigor de la presente ITC. Estas instrucciones deben contener:

  • Directrices para el rescate de usuarios atrapados, especificando el número de conservadores necesarios.
  • Procedimientos de acceso al techo de cabina, foso y otros espacios de maquinaria relevantes.
  • Esquemas eléctricos de potencia, cadena de seguridad y circuitos de iluminación normal y de emergencia en cabina y hueco.
  • Instrucciones de uso y prueba del sistema de comunicación bidireccional.
  • Identificación de los componentes de seguridad.
  • Procedimiento para poner fuera de servicio y de forma segura el ascensor.
  • Disponibilidad y tipo de espacios de refugio en techo y foso.
  • En los casos de modificaciones del ascensor, se deben incluir las instrucciones de la empresa instaladora-conservadora referidas a estas.
  • Instrucciones completas sobre el funcionamiento, programación y códigos de menú contextual.

Cómo es el plan de mantenimiento de los ascensores Españoles según la norma UNE 58720

Plan de Mantenimiento según norma UNE 58720: Según lo dispuesto en la normativa, el mantenimiento de los ascensores de una vivienda unifamiliar debe realizarse cada cuatro meses, mientras que el mantenimiento del resto de los ascensores debe realizarse de manera mensual.

Por otro lado, las empresas conservadoras también deberán disponer, en el plazo de un año y para cada tipo de ascensor objeto de sus tareas de mantenimiento, un plan elaborado, tal y como se define en la citada norma, que debe incluir: actividades, procedimientos, recursos naturales y humanos y duración.

técnico feeda revisando maquinaria

Nueva inspección periódica adicional para los ascensores en España

Inspección periódica adicional al producirse cambio de mantenedor: Al producirse un cambio en la empresa que va a realizar el mantenimiento de un ascensor, además de la documentación habitual, la persona responsable deberá presentar ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma una inspección periódica realizada por un organismo de control con una antelación máxima de 30 días respecto a la fecha de la firma del contrato con la nueva empresa.

Actualmente en España operan 5 grandes grupos de ascensores adheridos a diferentes reglamentaciones, ya que la normativa a la que se adscribe cada ascensor es aquella que está en vigor al momento de la instalación. Esta nueva versión de la ITC, nace con el fin de proteger a las personas contra el riesgo de sufrir un accidente y tiene el objetivo de permitir que todos los equipos del parque de ascensores español puedan beneficiarse de los avances tecnológicos y en materia de seguridad de estos últimos años.

En este sentido, los Administradores de Fincas juegan un papel crucial. Es indispensable que conozcan y comprendan las nuevas medidas de seguridad y requerimientos de la nueva ITC Ascensores 2023 para poder informar correctamente a los propietarios y que éstos puedan llevar a cabo las instalaciones necesarias que permitirán proteger a los usuarios, los bienes y el medio ambiente. Entendiendo lo dispuesto en esta normativa, se podrá asegurar una correcta gestión de la propiedad, así como el mantenimiento de un bien tan necesario como lo son los ascensores.

11 comentarios en «Nuevas medidas obligatorias que los Administradores de Fincas deberán tener en cuenta sobre la futura normativa ITC»

  1. Una consulta, en el caso de la Inspección periódica adicional, es obligatoria? Y en caso de serlo, tiene que ser obligatoriamente por una Oca, o el ingeniero de la empresa puede emitir un certificado?

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    • Hola María,

      En cumplimiento de la legislación vigente (RD88/2013 ITC AEM 1 Ascensores), las inspecciones periódicas son obligatorias cada 4 años para los ascensores en Comunidades de Vecinos. Estas inspecciones las deben realizar organismos independientes , que son los OCAs, no las puede hacer el ingeniero de la empresa. Estas inspecciones son como las ITV de los coches, y al igual que estas, el certificado no lo puede emitir tu taller, si no un OCA.

      Esperamos haber aclarado sus dudas
      Muchas gracias

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      • Buenas tardes, el edificio es el que vivo tiene 16 plantas y más de 50 años de antigüedad. En mi piso una de las puertas no funciona. La comunidad quiere condenarla y dejarme a expensas de un solo ascensor. Se adapta este proceder a la normativa o es ilegal?. Gracias de antemano y saludos.

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        • Buenos días,

          El propietario de un ascensor, puede disponer libremente si está operativo o se da de baja, e incluso si quiere que pare en todas las plantas o no. En este caso, no hay impedimento legal o normativo para que no pare en esa planta. Esta nueva configuración del ascensor, la debe hacer la empresa mantenedora, que será quien garantice que se hace de forma técnicamente correcta y ajustada a la normativa y legislación vigentes.

          Otra consideración más subjetiva, es que no parece razonable dejar una parada de planta de un ascensor sin servicio, por no querer reparar o sustituir la puerta de esa planta.

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    • Todas las inspecciones periódicas deben ser lavadas a cabo por Organismos de Control Acreditados y deben terner un carácter independiente. La mantenedora no puede firmar una inspección y, bajo ningún concepto, deberían contratar la Inspección Periódica ya que es parte interesada y la existencia de un contrato de servicios entre ellos y la OCA pondrá en entre dicho el carácter independiente de la inspección.

      Esta inspección debe ser encargada por el propietario o la persona que ostenta la responsabilidad legal sobre el aparato.

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    • El manual de funcionamiento que exige la nueva ITC debe incluir un protocolo de actuación en caso de rescate. En este protocolo se deben incluir las medidas preventivas para realizar el rescate con todas las garantías de seguridad y salud, tanto para las personas atrapadas como para el personal de mantenimiento, evaluando las características específicas de cada instalación, los peligros inherentes a las tareas a realizar para poder determinar las medidas preventivas necesarias, los recursos humanos, técnicos y materiales necesarios. 

      Estas medidas preventivas que garantizan el rescate con seguridad se establecen a partir de la Evaluación de Riesgos que es el instrumento legal para controlar y evitar accidentes laborales.

      El rescate de personas atrapadas en el ascensor es una de las muchas tareas que realiza el personal de mantenimiento de ascensores cuyos peligros inherentes a las tareas a realizar deben evaluarse según los artículos 15 y 16 de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales.

      Emplear a dos conservadores en los supuestos indicados, no garantiza que se vayan a evitar o a disminuir los accidentes. Nuestra experiencia y el análisis de los accidentes ocurridos en el sector, indica que la presencia de dos trabajadores puede incluso incrementar el riesgo de accidente, al producirse, por ejemplo, errores de comunicación.

      Por otra parte, la legislación y normativa europeas abordan también este tema enfocándolo desde la base de los análisis de riesgos previos. En los dos documentos adjuntos (NB-L/REC 2/011 y NB-L/REC 2/014), que son decisiones del grupo europeo de trabajo de los organismos notificados, y que están ratificados también por el LWG de la Comisión Europea, se establece que tanto el mantenimiento como el rescate de personas debe ser realizado siempre que se pueda mediante una persona y, si por circunstancias excepcionales son necesarias dos o más personas, se debe justificar y documentar en el manual de instrucciones incluyendo los procedimientos y medidas adoptadas para afrontar los riesgos encontrados.

      Adjunto: https://feeda.es/wp-content/uploads/2024/04/RE_-FEEDA-Pendientes-de-moderacion_-Nuevas-medidas-obligatorias-que-los-Administradores-de-Fincas-deberan-tener-en-cuenta-sobre-la-futura-normativa-ITC.zip

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  2. Y digo yo.. ¿el tema de la seguridad de los tecnicos donde queda?
    Maximo numero de aparatos por tecnico, maximo de horas incluidas oas extras no pagadas estando de guardia, tiempo de descanso entre jornadas..
    Un mes normalito suelo llegar a 3000km y en horas mejor no entramos..

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    • Hola Daniel,

      Las cuestiones que usted plantea, se recogen el el Convenio Colectivo y, en todo caso, en las políticas que su empresa tenga.

      La ITC es una Ley de carácter técnico, no laboral.

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  3. Buenas tardes,

    Al final, el gobierno se ha portado bien con las empresas mantenedoras, se rumoreaba que iban a exigir que se comunicara en tiempo real la llegada del técnico de mantenimiento a realizar la visita mensual. Esto hubiese supuesto un gran revés para las empresas, puesto que muchas no realizan el mantenimiento en plazos y se tiran meses sin aparecer por las instalaciones por no tener al personal suficiente en sus plantillas. A seguir disparando beneficios..

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    • La nueva ITC, eleva notablemente las medidas de seguridad del parque de ascensores existente. Además, define las obligaciones y derechos de los titulares de los ascensores, así como las obligaciones de las empresas mantenedoras. Entre las obligaciones de las empresas, está el disponer de un Plan de Mantenimiento por cada aparato, revisiones presenciales cada 30 días, o cada cuatro meses, dependiendo del tipo y ubicación del aparato. Además no pueden transcurrir menos de 20 días ni más de 45 entre cada revisión y la empresa conservadora tiene que entregar al titular del ascensor un boletín con la fecha de la revisión, hora de inicio y finalización e identificación de la empresa y del técnico/a.

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