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El ascensor y la Ley de Propiedad Horizontal

El ascensor es un elemento fundamental en los edificios por distintas razones. Si existe ascensor, porque es el elemento que garantiza la movilidad, seguridad y accesibilidad de las personas que habitan o hacen uso del edifico. Y si no existe el ascensor, porque las actuales leyes y normativas, obligan a que se disponga de él, justamente por lo expresado anteriormente.

logo ascensor

La norma legal que regula  la convivencia, derechos y obligaciones de los vecinos de una comunidad de propietarios, es la Ley de Propiedad Horizontal.

Por otro lado, desde diciembre de 2017, gracias a la aprobación del «Texto Refundido de la Ley General de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social» es obligatoria la accesibilidad de todos los edificios.  Todos los vecinos y usuarios de un edificio, tienen la posibilidad de solicitar a la junta de vecinos la realización de las obras pertinentes en materia de accesibilidad.

Como consecuencia todo lo anterior, la Ley de Propiedad Horizontal, se ha modificado y adaptado a la legislación.

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal respecto al ascensor?

Así, el establecimiento del servicio de ascensor en un edificio que no lo tiene, o la modificación o adaptación de este para la mejora de las condiciones de accesibilidad, están recogidas y reguladas en la citada Ley de Propiedad Horizontal.

Los ajustes tendentes a lograr la accesibilidad universal en el edificio no afectan sólo al portal y escaleras, sino a todas las zonas comunes, como puede ser la piscina, garaje, trastero u otras instalaciones, incluido el ascensor si lo tuviese. En el «Código técnico de edificación» se establecen las medidas para que un edificio existente sea accesible universalmente, es decir, que cualquier persona independientemente de su discapacidad, pueda acceder  y circular por el edificio.

El citado Real Decreto Legislativo 1/2013,  fijó el 4 de diciembre de 2017 como fecha límite para que los edificios susceptibles de ajustes razonables cumplan la accesibilidad, en el acceso a la casa y también las zonas comunes: garaje, trastero, jardín, etc. La norma no sólo exige facilitar el acceso a sus viviendas a las personas con discapacidad, sino a todas las zonas comunes de la finca: garajes, trasteros, jardines, salas de reunión, piscina, etc.

El Consejo General de Colegios y Administradores de Fincas de España (CGCAFE) calcula que cerca del 75% de los edificios necesitan mejorar la accesibilidad.

Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios”.  La ley prevé que eliminar las barreras arquitectónicas, o mejorar las condiciones de accesibilidad,  supondrá un esfuerzo económico a los propietarios, pero no podrá “una carga desproporcionada o indebida”.

Así la norma señala un límite: como máximo 12 mensualidades de los gastos de comunidad. (Por ejemplo, un vecino que pague una cuota mensual de 60 euros no podrá soportar una derrama superior a 720€). El presupuesto dependerá de las soluciones que puedan aplicarse según cada caso. También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas. Además, “los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales”

Cuando las obras y/o instalaciones a realizar, superan esas 12 mensualidades, la Ley también dispone las mayorías que se deben alcanzar para realizarlas.  Así, si en el edificio hay personas de más de 70 años, o con movilidad reducida, la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo de supresión de barreras arquitectónicas o instalación del ascensor, es de mayoría simple de votos, o de cuotas de participación.

“La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación”

Respecto a las mayorías requeridas, para el establecimiento de un ascensor o para otro tipo de mejoras u obras que aumenten la accesibilidad del edificio, es muy importante destacar que los no asistentes a la Junta de Vecinos y que no se hayan manifestado en contra o hayan delegado  su voto, se computarán a favor.

“Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”

Por otra parte, las Comunidades Autónomas también asumen competencia en el ámbito de la supresión de barreras arquitectónicas. En virtud de tales competencias casi todas ellas han establecido normativa que garantiza, en mayor o menor medida, la accesibilidad en las ciudades, las edificaciones, el transporte y la comunicación.

Problemas de accesibilidad en los edificios de viviendas

Los principales problemas de accesibilidad que nos podemos encontrar en un edificio están en función de tres requisitos que toda edificación debería cumplir, para lograr un mínimo de calidad suficiente en su diseño y prestaciones, favoreciendo y facilitando el desarrollo de las actividades de los usuarios en ella. Esos requisitos son relativos a:

  1. La seguridad, tanto de la estructura como del conjunto en el caso de incendio, como la derivada de la prevención de peligros a lo largo de la utilización de la edificación.
  2. La habitabilidad, cuidando las cuestiones de higiene, salud y protección del medioambiente, y dando las condiciones ideales de aislamiento y protección en frente de la climatología y agentes externos.
  3. La funcionalidad, con relación a la predisposición y dimensiones de los espacios para su utilización por todas y cada una de las personas; y relativas al resto de posibilidades y servicios proporcionados por las instalaciones y demás dotaciones, incluyendo las de comunicación.

Hay un esquema diseñado por la ONCE, que planifica la eliminación de barreras arquitectónicas en comunidades de propietarios, una guía resumen que puede ser de gran utilidad:

esquema eliminación barreras arquitectónicas ONCE
Fuente: ONCE

De esta manera, los problemas más comunes, que nos vamos a encontrar en el acceso y tránsito por un edificio, son:

  1. Escalones en la entrada o rampas muy inclinadas.
  2. Apertura de puertas. Puertas del portal muy pesadas o con dificultad de apertura. Además, no se mantienen abiertas por si solas, o se cierran muy rápido.
  3. Hueco de paso. Las puertas del portal no permiten el acceso a una silla de ruedas, o dificultan su entrada y salida de carros.
  4. La comunidad no dispone de ascensor.
  5. El ascensor no se encuentra a cota 0 (al nivel del suelo del portal).
  6. El ascensor no incorpora anuncio sonoro ni escrito en braille.
  7. El ascensor no tiene una cabina lo suficientemente grande para la silla de ruedas
  8. El ascensor no tiene puertas automáticas, o la luz de paso de estas es muy pequeña para el uso con silla de ruedas

Cuáles son las soluciones de accesibilidad en los edificios de viviendas

Según los problemas descritos en el punto anterior, los números 1,4,5,6 y 7 podríamos decir que tienen soluciones de accesibilidad relacionadas con el ascensor, que proponemos detallar a continuación:

  • Solución 1:  construir una rampa o elevador vertical, o plataforma salvaescaleras
  • Solución 4: Instalación de un ascensor. Si la opción no fuera posible por patio, se estudiaría por fachada o por el hueco de la escalera, o por otros lugares alternativos del edificio. Hoy en día es viable, incluso demoler el tiro de escalera completo de la finca y rehacerles de buevo con el ascensor.  .
  • Solución 5: Instalación de una rampa (pendiente max. 10%), bajar el ascensor a cota 0, o bien, instalación de una plataforma salvaescaleras, instalación de una silla salvaescaleras.
  • Solución 6,7 y 8: introducción de los elementos necesarios recogidos en la normativa (CTE DBSUA2 , DBSUA 9, UNE EN 81:70, UNE EN 81:28) para hacer el ascensor accesible.

ascensor exterior

Algunas preguntas frecuentes sobre ascensores en comunidades

¿Es obligatorio poner ascensor en la comunidad de vecinos?

Si un dueño de la propiedad con un interés legítimo solicita la instalación de un ascensorlos otros dueños de la propiedad aceptarán la obra y deberán cubrir todos los costes, a menos que superen las 12 mensualidades. Si los costes fueran mayores, el coste será cubierto por todos los vecinos según se regula en el art. 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. También se podrá instalar el ascensor, si quien cubre los gastos es el solicitante, sin que en ese caso, nadie pueda oponerse.

¿Deben estar todos los propietarios de acuerdo para poner ascensor en la comunidad?

Si el edificio requiere adaptaciones para garantizar la accesibilidad general, no es necesario someterlo a la aprobación del comité de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal establece en el artículo 10: “No se precisa la aprobación de la mayoría de propietarios para las modificaciones que sean necesarias para garantizar la accesibilidad universal si estas adecuaciones son solicitadas por un propietario“.

¿Y si la mayoría de los propietarios están en contra de las obras de accesibilidad?

Las personas con discapacidad que se sientan afectadas pueden acudir a los tribunales. Según el artículo 18 de la Ley 49/1960, la decisión es impugnable, y la decisión del juez puede anular el acuerdo de vecinos y exigir la realización de los cambios necesarios.

2 comentarios en «El ascensor y la Ley de Propiedad Horizontal»

  1. En mi edificio cuenta con un patio comun con acceso a 8 puertas por donde se acceden a las viviendas por ascensor y por escaleras. Debajo de ese patio común está el garaje con 208 plazas. Desde ese garaje solo existen dos escaleras que son las de incendio difíciles de subir para personas mayores y discapacitados. Además hay una rampa peatonal con una inclinación excesiva y realizada sin permiso con lo cual para las personas mayores y discapacitados es imposible transitar por ellas.Yo, tengo 75 años y he solicitado a la Administración de Fincas que se haga efectiva la accesibilidad universal desde el garaje hasta el patio común por los enormes problemas que conllevan bajar, subir, con bultos, pesos.etc tanto a los mayores e imposible a los posibles discapacitados que hayan o puedan venir en un futuro. Por parte de la Administración de Fincas se ha hecho un proyecto y estudio de viabilidad para ver la posibilidad de instalar un ascensor desde el garaje hasta el patio común y conseguir la accesibilidad universal. Dicho estudio realizado por técnicos especializados específica que si se puede hacer un hueco, sin dañar la estructura de la edificación, que es factible y que no estorba el tránsito de los coches por el garaje pues hay espacio suficiente . Si esto es así ya desde el patio, ya se podría ir andando, con un carro o con sillas de ruedas hasta los portales donde ya habría ascensores.Mi pregunta es : Según la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 10, a) y b) si una persona mayor de 70 años solicita esa mejora, el estudio de viabilidad está hecho……? Es posible exigir a la Administración de Fincas que haga saber a la Junta de la Comunidad del garaje que según la Ley de Propiedad Horizontal , en su artículo 10 ,a) y b) que esas obras se deben de hacer sin necesidad de votación en Junta de todos los propietarios. ? Tengo que añadir que el coste de las obras, descontadas las ayudas por parte de la Administración no superan las doce cuotas de gastos comunes. Si esto es así, todos los propietarios estarían obligados a pagar lo que correspondiera, que en este caso vendrían a ser de 250 a 300 euros como mucho ?. Probablemente sería menor cantidad. Es que me dicen que yo no puedo ampararme en la Ley, que creo que me protege, y obligar a todos a pagar……a los que quieran y a los que no quieran. Otra duda : hay una persona que no vive en el edificio y que en su día compro unas 30 o más plazas, y esta persona siempre se niega a votar a favor porque las tiene alquiladas, y si hubiera reunión de propietarios esta persona boicotea de alguna manera este acuerdo ya que el no vive allí pero si que hace negocio y como va ya con 30 votos……y muchísima gente propietaria ni va a la reunión…..pues sucede que nunca saldría aprobado este tema. Por esta cuestión es por lo que quiero que se aplique la Ley a rajatabla y si la Ley dice que no es necesario votación en Junta de propietarios……pues que se cumpla. Vds que me pueden aclarar. Para mí es muy importante ya que voy teniendo muchos problemas para subir y bajar no solo yo sino bajar con bultos, maletas y pesos. Mi mujer está peor que yo con los rodillas y dentro de poco no vamos a poder bajar ni subir hasta nuestra plaza de garaje. Gracias.

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    • Gracias Rafael, por contactar con nosotros y por explicar tan bien su problemática.

      En efecto, como primer comentario, le confirmamos que en virtud de la Ley 8/2013 de 26 de junio y la propia Ley de Propiedad Horizontal, todos los edificios de España, de cualquier titularidad, han de hacer «.. Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años..»

      Por otro lado, si como usted dice, el coste de las obras, descontadas las ayudas que puedan corresponderles, no superan las doce mensualidades ordinarias, las obras han de realizarse sin necesidad de permiso o acuerdo de la Juna de Propietarios.

      En cuanto a los votos la Ley establece que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes, una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

      Es decir que, si el ausente no contesta en este plazo de 30 días, se entenderá que su voto está a favor del acuerdo, se tiene en cuenta para conformar las mayorías necesarias para la adopción del acuerdo.

      No obstante todo lo anterior, no nos queda claro si la comunidad del garaje es distinta de la comunidad de las viviendas o forman todas parte de una sola Comunidad de Propietarios.

      A pesar de que entendemos que la Ley le ampara en todos lo que ha relatado, sugerimos hacer valer sus derechos con una abogado que inste por escrito a la Comunidad de Propietarios a acometer las obras como en derecho corresponda

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